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中介机构收取服务费原本是正常的经营活动,但是,如果中介机构在从事市场服务过程中以不正当的手段签订中介服务合同,或者以不正当的方式开展咨询服务活动,可能面临着合同无效,返还中介服务费的问题。房地产中介公司一般是从事房屋的买卖或者租赁咨询服务的,但也有专门为房地产公司提供业务发展咨询服务的。对于后一种情况属于产业发展的智囊性服务,类似于市场上的企业管理咨询服务企业。#法律人举案普法#

房地产咨询服务公司如果仅仅是向房地产公司提供房地产发展的建议,企业内部管理,房屋建设开发,销售等的策略方案等,这些属于比较正常的咨询服务活动。但是,如果咨询公司和房地产公司签的咨询合同,是要求咨询公司帮助获取房地产土地开发资源,争取廉租房,保障房建设资格等行为。这样的咨询服务协议,包含着要求咨询公司通过某种不正当关系影响有关行政机构决策,属于破坏市场公平竞争的行为,咨询服务协议可能面临无效。

新疆哈密市一家房地产公司和某男子签订了《咨询服务协议》,约定男子帮助房地产企业获取政府棚户区改造项目,服务费100万元。协议签订后,房地产公司支付咨询公司50万元,但是,最终男子没有争取到棚户区改造建设项目,房地产公司起诉要求男子返还50万元咨询费,法院认定咨询服务协议无效,男子返还收取的50万元服务费。中介收取的服务费为何被确认无效了呢?

事情是这样的:2019年6月30日,新疆FY房地产开发有限公司哈密分公司(甲方)与王某男(乙方)签订《咨询服务协议书》,协议约定:“……一、服务内容关于对某某片区棚改项目的土地取得(分两块地挂牌)、规划,直至项目开工(注:取得施工许可证)。二、咨询服务费合计总金额为人民币:1,000,000元(大写:壹佰万元整)。……若乙方未完成此项服务,乙方需全额退还甲方支付咨询服务费。……。”

合同签订后,FY房产哈密分公司委托其员工程某某分6次向王某男支付费用500,000元。涉案土地已经由有关部门决定由某泰房地产开发有限公司进行建设施工。FY房产哈密分公司认为,其已无取得案涉土地的可能性,与王某男签订的咨询服务协议已再无履行的必要,按照协议约定王某男应当返还已支付的服务费500,000元。FY房产哈密分公司向法院起诉,要求解除双方签订的《咨询服务协议书》,王某男退还已付咨询服务费500,000元及利息。

法院认为,双方签订的合同是无效合同,自始没有法律约束力,不存在解除或继续履行的问题,故对于FY房产哈密分公司要求解除与王某男于2019年6月30日签订的《咨询服务协议书》的诉讼请求缺乏事实和法律依据不予支持。王某男认可款项450,000元,支付给王某女的50,000元与其无关。法院判决,王某男返还FY房产哈密分公司咨询服务费450,000元。

FY房产哈密分公司认为,一审法院判决王某男向FY房产哈密分公司返还咨询服务费450,000元是错误的,应当返还500,000元。2019年6月30日,FY房产哈密分公司与王某男签订《咨询服务协议书》,FY房产哈密分公司按照协议约定向王某男支付了500,000元咨询服务费,其中50,000元是按照王某男的指示支付给了王某女,王某男与王某女是姐弟关系。

二审法院认为,双方当事人签订协议约定的内容实际是利用王某男在土地管理方面的私人关系,欲取得土地的开发利用权,该行为扰乱了土地利用的正常管理秩序,同时也将损害其他土地开发企业公平参加市场竞争的权益,因此双方的咨询服务协议无效。

王某男主张100,000元是公司预付的工资,其提交的付款信息截图不足以证实王某男与FY房产哈密分公司存在劳动关系及提前支付工资的事实,法院不予采信。王某男对于收到50,000元的王某女与自己的姐姐是否为同一人,以及自己姐姐王某女与FY房产哈密分公司有经济往来,未提交相关证据予以证明。2022年10月14日,新疆哈密市中级人民法院终审判决,王某男返还新疆FY房地产开发有限公司哈密分公司咨询服务费500,000元。

一家房地产公司要通过个人去争取政府的房地产开发建设项目,这件事本身就值得怀疑。如果是正常的市场交易房地产企业从事项目开发建设通过土地市场招拍挂,合法取得建设用地,不需要社会上的其他个人或者组织帮忙。棚户区改造具有政府保障项目性质,资金有保障,所有房地产开发企业争夺激烈。一些企业希望通过社会上一些能人通过私人和领导关系来干预取得土地项目开发建设资格。

民法典》154规定,行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。这里的他人是不特定的多数人。房地产公司和王某男的《咨询服务协议》损害了其他企业市场公平竞争的机会,也存在不正当手段影响行政机关管理决策的嫌疑。当然,不排除王某男以有私人关系为噱头,误导房地产公司签订咨询合同,收取咨询服务费的可能。

这起咨询服务纠纷中,王某男并没有提供证据从事了什么样的咨询服务,就是签订合同后,收取了50万元。这种情况在社会中有很多,表面上签订的是咨询服务,委托办理,实际上是通过受托人的私人关系取得一些招投标项目或者政府项目机会,法律风险很大。如果事情办不成能够顺利退回收取的款项、财物的,事情就算结束了。如果,事情办不成收取的款项拒绝退还,人又联系不上,可能面临刑事责任。企业经营活动中,一定要走合法正常渠道,公平竞争,避免走邪路造成财产损失。

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